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威尼斯官网代理·70城房价指数出炉,楼市四年,有多少房子是亏的?

来源:互联网      2020-01-11 17:54:42 热度2493

威尼斯官网代理·70城房价指数出炉,楼市四年,有多少房子是亏的?

威尼斯官网代理,2015年下半年到2019年下半年,转眼四年过去了。

2014年的限购解除,2015又出台了“降准降息去库存”的政策,之后的四年,平静如一潭死水的楼市,彻底活络起来,从星星之火到燃爆全国,只花了短短一两年。

物极必反,盛极必衰,楼市涨但不是每时每刻都在涨,周期论已经成为房产人的共识。但大多数人并不能清晰的站在全国的视角上,来审视自己的投资品,自己的城市。

这四年来,到底是亏了,还是赚了?到底哪里才是更好的标的物,目的地?

我们用数学和数据来一探究竟。

4年来到底谁涨了最多?

大胡子说房每个月都会做房价地图,但都是以区为统计范围,并不是太能体现出一个城市的价格大数据波动。相比较来说,那份数据更多更适合看单点城市或区域的价格波动,用以粗略的参考。

相比较来说,统计部门发布的70个大中城市房价数据,虽然只看单月数据可能因为统计角度,特殊房源,备案延后等多种原因,和体感价格有一定的差异,但拉长到十几到几十个月来看,大数据的变化还是相对准确的。

那四年来,到底谁长的最多?我们一看数据便知:

最后一列以2015年为基准价格,定基100,我们筛选之后很明显可以看到:

西安、合肥、厦门、广州、武汉、石家庄、徐州、南京、三亚、无锡十座城市位列前十。

同为一线城市的,北京(142)、深圳(149.3)、上海(148.7)都没有挤进前十。但很明显,除了合肥、西安两个城市超过160以上外,第三到第二十名都在140以上。差距非常小。

整个70城拉平均之后的数字为137。这个数字意味着这四年来,这头部的70城平均年涨幅只有9.2%。

而头部合肥和西安,年平均涨幅高达15.4%和16.4%,买到这两个城市的朋友绝对值得恭喜。

4年来谁涨的最少?

买房虽然不是炒股,有人亏多少就有人赚多少。但不同的投资理念,不同的眼光,不同的时机,和不同机遇,注定了有人赚的多有人赚的少,也有人会亏钱。

70城房价数据可以筛选涨幅最好的城市,同样可以筛选涨幅较低的城市,我们来看图:

前十名的城市是:福建泉州、辽宁锦州、新疆乌市、浙江温州、内蒙包头、湖南岳阳、黑龙江牡丹江、四川泸州、宁夏银川和广东韶关。排在最前的泉州只有13.9%的变化。剩余的第11-20名也均不超过30%变化,我们就不一一去列举城市名了。

数据是公开的,每个人都看的到,但要从中看什么呢?这个才是重点。

我们仔细从这前十名甚至是二十名的名单里,可以发现这些城市不仅仅涵盖西北、东北、相对欠发达省份,同样有如同福建、广东、河南、浙江、安徽、湖南这样的中东部相对发达地区。

很明显,省份不是这些城市的统一标签。但很明显,我们可以从中发现,除了温州、泉州以外,大多数城市都是在省内竞争力较弱的三四线城市。

那会有人问,为什么温州和泉州也能在倒数榜上名列前茅?

很显然,民间资本充盈,民营经济强大的泉州和温州,都曾在这一波上涨潮之前就已经透支价格,背离了正常的价值。就如同如今的厦门。

简单概括就是,个别城市背离价值的泡沫不会无限的庞大。

而三四线城市,大部分城市并没有赚到什么钱。

并且,实际上是亏了,不仅仅是倒数第一第二的城市,甚至包括表中倒数十几名的城市!

何为亏?

有人会问啊,你刚说倒数十几名的城市也都亏了?他们不是这几年涨了百分之二十多么?这不是赚了么?

当然,如果以购房者当初全款购买,并且又毫无任何其他投资渠道的情况下来看,的确不算是亏。

但几乎大部分的房产投资,都是以杠杆来作为上车权的,所以投资成本计算的尤为重要。

我之前有写过一篇关于投资成本的文章《到底有多少人,还没弄明白贷款买房每年的成本有多高?》,有兴趣的可以直接进去看全文,我们在这里只摘其中重点。

以100w贷款,43万首付买房为例:

假如你把43万首付款,拿去做保守理财,然后每个月的月供存起来做保守理财,4年后你手里将会拥有,大约87万现金,这四年你一共赚了18万5多,平均每年赚了4.6w。

然后明面成本,还包括每年需要大约付出4.7万的利息,如果房子没有涨,贷款买了这套房。里里外外总共亏损4.7万的利息以及4.6万的利润,大约是9万多。

按照这套房是143万来算,每年如果不涨6.5% 就意味着亏钱。

也就是说房价需要在买后,四年涨26%才能真正收支平衡。

当然还有出租这个收益可以冲抵。以部分买到手不用等即能出租,且不需要添置家居家电装修的房子来算,四年大概可以有6%的回报率。

但多数的房子既要等待,也需要再次投入,特别是一些中小城市以毛坯房为主。

所以很明显,这四年间在榜单倒数十几名的城市买房的人,大多数都是亏的。

毕竟,楼市这一波小周期还没有真正到尾声,市场也在不断分化。

结语

投资房产选城市不需要有多么高深的学历,更不用有多么复杂的算法去计算。一个小小数据,可以看出大端倪。

所以,从大数据来看,正常情况下三四线城市的涨幅普遍弱于一二线城市。相反原本默默无闻价格较低的二线城市如西安、合肥才是真正的赢家。

而之前已经被炒的很高的妖市,很明显在这一波中陷入了低谷,跟不上大部队。

所以在当下,最值得警惕的,正是那些没有推动力,没有竞争力,经济体量弱却还在逆势上涨的三四线城市,他们很可能是下一个泉州和温州。

相反,在这一波上涨中,靠前又不是特别顶尖的二线城市,则是下一步最值得关注的地方。

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